踩踏套路

　　文/庞无忌

　　各大城市由国资入场收购存量商品房的动作正在加速。近期，珠海、广州、深圳、沈阳等多地密集披露相关计划或进展。

　　国家队“收房”是由地方国企出手，直接收购开发企业已建成未出售的商品房房源，用作保障性住房。今年5月17日，房地产领域迎来力度空前的政策“组合拳”，其中，央行提出设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　作为去库存的重要举措之一，业内认为，国家队“收房”既有助于保障性住房筹集、缩短建设时间，也可以有效消化市场库存，促进房地产市场企稳恢复。不过这种直接去库存的做法也面临资金、价格、需求等多方面因素的挑战。

　　珠海的百亿“大动作”

　　珠海市近日披露了一则金额逾百亿的存量商品房收购信息。珠海华发实业股份有限公司公告称，拟与该公司控股股东珠海华发集团有限公司或其子公司开展存量商品房及配套车位交易业务，总交易金额不超过120亿元。

　　华发集团为珠海最大的综合型国有企业集团，实际控制人为珠海市国资委。根据公告，收购来的存量商品房将被用于增加保障性、人才安居和商业租赁住房供给，助力珠海构建租购并举的住房新格局。

　　此外，深圳、沈阳、广州等多地近日也披露了地方国资入场收购存量商品房的计划或进展。

　　根据中原地产研究院统计，截至7月底，全国已有超60城出台国资收购存量商品房用作保障房的政策，其中既有广州、重庆、杭州、郑州、长沙、天津等超大特大城市，也有庐江、济源等县或县级市。

　　这一趋势与相关部门的部署一致。6月20日，住建部召开相关会议称，推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。业内认为，今年下半年，商品房收储工作还会进一步加速。

　　“以需定购”，用途明确

　　记者梳理发现，今年以来，国资收储存量房大都遵循“以需定购”的原则，收储后的存量房大致有三种用途：

　　一是将收来的存量房用于增加租赁住房供给。

　　珠海、重庆、南京等城市明确将收购来的存量房用作租赁住房。今年2月，重庆嘉寓公司、重庆建渝住房租赁基金收购4207套房源并拟投入租赁市场；6月底，重庆首个收购存量房而来的租赁项目投入使用。

　　今年以来，南京市以南京安居建设集团等为收购主体启动了两轮存量住房“以旧换新”。南京安居建设集团此前透露，首批试点收购2000套存量住房，计划引入有资质的单位进行租赁运营。

　　二是将收来的存量商品房纳入保障房体系。

　　这是目前地方国企“收房”后的主流。比如：郑州由当地政府牵头，国资平台城发集团收购居民二手住房，之后再改造为保障性租赁住房。

　　沈阳市近日面向社会征集已建成存量商品房用作保障性住房项目，加快构建“市场+保障”房地产发展新模式，缓解新市民、青年人、工薪收入群体以及城市引进人才的住房困难问题。

　　福州国有企业福州安住发展有限公司主要承接福州市收储存量房转作保障性租赁住房的任务。据了解，此前该公司已收购约5000套存量住房。近期，福州安住发展有限公司又以约2.7亿元的价格打包收购了154套住宅。

　　8月7日，深圳市安居集团有限公司发布关于收购商品房用作保障性住房的征集通告，房源征集范围为深圳市(不含深汕特别合作区)范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目(房源)。

　　据中指研究院统计，目前已有10余城发布征集商品房用作保障性住房的公告。

　　越来越多地方披露收储商品房的细则。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，以深圳为例，收储商品房意味着开启了当地保障房“以购代建”的模式。此次深圳的操作标准和其他城市相似，包括楼栋完整性、区位有优势、户型匹配保障房要求、设施配套齐全、产证合规。

　　三是将收来的存量房用作定向安置房。

　　广州市增城区此前发布“关于广州(新塘)至汕尾铁路项目(新塘段)征集符合条件商品性安置房源报名的公告”。根据公告，该铁路项目拟采用购买市场化商品房作为项目安置房源，并向社会征集符合条件的住宅房源(房企)，再依照相关流程选定安置房源小区(房企)。

　　收储也面临挑战

　　国资“收房”加速落地，但也面临不少挑战。

　　中指研究院常务副院长黄瑜指出，目前房地产市场“促需求+去库存”的政策方向已经明确，“去库存”相关政策有利于缓解企业资金压力，同时也有助于市场情绪的恢复及增加保障性住房供应。

　　不过，在落地过程中，黄瑜提示，收储标的物选择面临一定挑战，收储价格的确定是收储达成的一个关键问题，如果价格过低，房企参与积极性会下降，如果价格过高，则政府难以算得过来账。

　　同时，收储可能会面临供需错配问题。从城市分布来看，在一些房企库存压力大、出售意愿较强的城市，配售型保障房需求相对有限，国企收储规模可能较小；而在一些配售型保障房需求相对强烈的城市(一线和核心二线城市)，市场库存水平可能也不高，房企折价出售存量房的意愿也相对较低。

　　此外，资金成本是影响商业可持续的重要因素。目前国企收购存量商品房得到央行3000亿元保障房再贷款支持，但再贷款年利率1.75%，若考虑商业银行贷款利率上浮，则国企收储的资金成本大约在3%左右。

　　黄瑜指出，如果再考虑改造、运营等成本，实际成本可能更高。所以，在收储存量房转作保障性租赁住房等的过程中，需要财政贴息等配合才能实现收益平衡。  【编辑:刘阳禾】